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昆明文旅冰与火:造城运动遇高库存 外地客一人买8套房

  11月的昆明,成片的红嘴鸥从贝加尔湖长途飞到滇池过冬,因为滇池对气候的调节作用,让昆明这座城市被誉为“春城”。自然条件优越,让昆明能吸引来的不仅是游客,还有能“裹挟”全国购房者的文旅地产。

  一边是不断升级的政策调控,一边是如火如荼的“文旅造城运动”。文旅大盘入市,昆明楼市浮现高库存隐忧;众多楼盘降价出售,楼市步入下行通道。昆明文旅市场正在上演一场“冰与火”之歌。

  《每日经济新闻》记者近日在昆明走访时发现,众多文旅项目将拓客目光锁定全国投资者,昆明的文旅市场库存去化压力不容小觑。

  海南之后的下一个文旅沃土

  冬天不太冷、夏天不太热、房价不太贵,加上蓝天白云空气干净,这样的昆明,除了日照强一点,几乎找不到其他生态上的缺点。同时,泛亚高铁的规划更让昆明多了一个闪光点。

  近些年,各大房企掀起文旅地产的热潮,不乏华侨城、万达等探路者,也有恒大、碧桂园等规模房企紧随其后抢食文旅市场“蛋糕”。

  地处东南“桥头堡”,有着优越自然资源,素有“春城”美誉的昆明顺理成章地成为房企发力文旅地产的风水宝地。

  除了已经拿到昆明文旅市场入场券的开发商们,其实还有更多的房企“盘旋”在昆明上空,他们都在等着一个合适的机会,挥师进军昆明文旅地产。

  不过,布局云南文旅市场多年,雅居乐还尚未拿到昆明文旅市场的入场券。据雅居乐云南市场负责人的表述,昆明文旅市场仍有机会,雅居乐也在寻求合适机会进入昆明市场。

  在开发商眼里,昆明是全国为数不多的能够成为滋养文旅项目沃土的城市。在海南全域限购之后,不少房地产从业人员以及投资者转战昆明,在此打造度假、养老的第二居所。

  今年初,云南打出了“三张牌”:“绿色能源”“绿色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”这张牌里,宜康养、宜旅游的昆明辖内,文旅项目的规模可谓来了一次“大跨越”。

  今年5月,昆明市发改委官网发布的“昆明市2018年重点前期工作项目计划表”里披露了这场大规模的文旅造城计划:23个文旅项目,逾3316亿元的总投资规模。

  在这些文旅大盘里,有依赖政府配套资源的项目,也有靠自己撑起配套一片天的项目。但无论哪种运作模式,过多的文旅项目规划,都难免会出现市场“病症”。

  去化周期高达86个月

  沿着滇池东岸的环湖东路一路南行,在昆明当地名气较大的文旅项目几乎都布局在这条交通线上。

  “我们是距离滇池最近的项目”“我们第一排大平层会贵一点,因为能够直接看到滇池”,当《每日经济新闻》记者以购房者名义走进这些文旅项目的销售部,几乎都能听到类似的说辞。

  显然,对文旅项目而言,滇池就是最有卖点的天然资源。从规模700多亩到1.6万亩,滇池沿岸的珍贵土地大多留给了花样繁杂的文旅大盘。

  打造游乐场、建酒店、温泉会所、民族特色商业街、医疗康养……凡是能与文化、旅游沾边的业态概念,在滇池附近都能找得到。有如七彩云南·古滇名城项目自建配套设施以及大盘模式,同时也有如蓝光·中国滇池花田国际度假区一般,借助自身独特的文旅模式,依赖政府配套设施。

  仅游乐场这一项,除了占有1.6万亩土地的七彩云南·古滇名城项目建了一个已经投入运营的七彩云南欢乐世界外,还有蓝光·中国滇池花田国际度假区正在打造的300余亩的“水果侠主题世界”。

  开发文旅项目背后的本质也被一位项目销售一语点破。他说:“做文旅,对开发商而言是销售住宅的一大卖点,对政府而言城市升级也会更好一点”。

  在文旅项目上,开发商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀阔斧的项目建设对当地的库存去化能力提出了严竣考验。

  《每日经济新闻》记者通过实地走访发现,诸如蓝光·中国滇池花田国际度假区约742亩的占地面积并不算大,但项目包含约300亩的住宅用地。

  地大不大还要看跟谁比。比如占地1.6万亩的七彩云南·古滇名城,站在古滇名城的售楼部,目光所及的山水风光、新建的林立高楼,均为其作品。这个巨无霸项目,也被昆明当地视为文旅项目的“天花板”。

  此外还有占地1390亩的万达城、4600亩的绿地·滇池国际健康城,甚至还有占地3万亩的嘉丽泽。在这些大盘里,动辄数千、上万套的住宅配比,也无疑在推高昆明住宅库存上添了一把柴。

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