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房企城市布局再思考:一二线和强三线地产市场或将触底回升

当整个行业已准备好“过冬”之际,2019年一季度国内房地产市场似乎迎来些“暖意”:来自国家统计局数据显示,1-2月份全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%;住宅投资8711亿元,增长18%;部分城市调控有局部松动迹象、粤港澳大湾区规划落地、300万到500万人口城市要放开放宽落户条件……

在此背景下,房企应如何布局?4月9日下午,第25届地产金融形势发布会在上海拉开帷幕,多位房企业内人士、研究人士等贡献了自身对房企在城市布局上的真知灼见。

易居企业集团CEO丁祖昱从资金面、调控政策、土地市场、二手房市场对一季度房地产市场表现做出分析并对二三季度市场表现进行预判。

他指出,在资金面、政策预期、银行信贷三重因素的共同作用之下,市场目前已出现回暖迹象。来自克而瑞监测的数据,3月新房成交同比微增9%,其中一线城市增幅最为显著,“升温”速度甚至快于市场整体。二线城市则是“涨跌参半”,不同城市间差异明显,例如较明显的有宁波,一季度同比上涨80%。三四线城市“跌多涨少”,分化加剧。因此,丁祖昱建议房地产投资活动不能只看大周期,即全国房地产周期,更应该关注每一个城市的小周期,因为每一个城市的小周期决定了每个项目的命运。

从土地市场来看,一季度整体成交规模位于低位,二线城市与强三线城市地价同比、环比涨幅明显。丁祖昱表示,虽然土地市场目前趋于理性,但迫于销售压力,房企积极拿地,甚至会出现高溢价成交的情况。至于二手房市场方面,一季度延续2018年四季度以来稳步回升的态势,环比微增、同比增长15%左右,热点城市中上海、厦门成交创新高,广州、深圳、青岛等仍然呈下跌态势。

从百强房企情况来看,丁祖昱指出,TOP100房企3月单月业绩有所回升,但一季度整体规模略有下降。行业周期下,各梯队房企竞争相对激烈,数据显示,TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%,TOP4-20的规模房企一季度累计业绩则同比增长达13.8%。对于2019年的目标,规模房企相对谨慎,增长率普遍在20%左右,通过有质量的增长来获取更大的收益。

展望2019年二三季度,丁祖昱预测,考虑到行业资金链、政策预期、中美贸易战、股票市场、企业拿地等因素带来的影响,二三季度市场将出现反复波动,一二线、强三线城市在人口流入、产业发展、经济支撑等因素的作用下,房地产市场将触底稳步回升,但不同区位、档次的产品可能面临去化压力。至于行业规模方面,他预计2019年整体销售面积将降5%,销售金额与2018年持平,维持在15万亿元左右。2019年开发投资增速维持在8%,房企竣工面积或将大幅增加。

弘阳集团总裁蒋达强则从企业角度分享了经验。2018年,弘阳地产实现合同销售额473.4亿元,同比增长84%,行业排名提升至第58名。他认为对于开发商而言,最重要的是把握行业的“分化”,即在区域上更关注城市郊区化的形成,在投资上关注存量的创新,在研究上将重心从行业转移到城市板块,在企业经营商从过去的追逐概念和风口演变为追求企业核心竞争力,深入研究企业价值创造力。

中梁控股投资发展中心总经理齐小创认为,无论是一二线还是三四线城市,中梁较为注重高周转。近两年来在一二线城市有了更多布局,比例已经达到50%-60%左右。对于市场认为的三四线城市可能存在的风险,他表示一些以前只做一二线城市大的房企也开始下沉到三四线,但是很多实验是不太成功,他建议房企更多地把目光放在600万到800万以上人口、GDP在2000万以上的城市,如徐州、洛阳。

在禹洲集团投资发展中心总经理宋明看来,禹洲目前同样聚焦于一二线城市,但对于三四线城市不排斥,三四线城市中较为看好的有无锡和扬州。力高集团集团助理总裁艾咏天认为,力高的投资策略相对稳健、务实,投资时会考虑三四线,但是不唯三四线论。如果地价有相对优势,同时城市有较好的发展预期,人口有支撑面,力高仍然会考虑。在布局方面,强三县、弱二线城市仍然公司的是“主战场”。

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